◆核心提示

進(jìn)入2012年,樓市調(diào)控政策力度依然不減,房貸利率更是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。2月18日,央行宣布將下調(diào)存款準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分點(diǎn),市場對于套房貸利率放開的預(yù)期進(jìn)一步增加。記者采訪獲悉,青島部分銀行套房貸利率出現(xiàn)了松動(dòng)跡象,但銀行多多少少仍有所保留,利率回落“羞答答”,剛需們的房貸壓力仍不可小覷。

　白曉套房貸利率松動(dòng)

　關(guān)鑫春節(jié)過后一直在看房,在青島工作不到兩年的他屬于標(biāo)準(zhǔn)的“剛需”和套房準(zhǔn)客戶,但從去年下半年以來就一直緊繃的房貸政策讓他的購房計(jì)劃一再推遲。

　這幾日,有消息稱全國有多家銀行開始下調(diào)套房貸利率的上浮比例,青島也有部分銀行開始“松動(dòng)”。

對于關(guān)鑫這樣的套房準(zhǔn)客戶來說,無疑是個(gè)好消息。心急的他給各個(gè)銀行打咨詢,但結(jié)果并不如意。“目前從各銀行對于套房貸的政策來看,付三成,利率上浮10%仍是主流,下調(diào)幅度不大。”關(guān)鑫告訴記者。

2月17日,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),相對于北京等地套房貸利率的快速回落,島城各大銀行并沒有統(tǒng)一的政策下浮套房貸,只有特殊的高收入客戶和工作特別穩(wěn)定的客戶才能享受優(yōu)惠。

在記者調(diào)查的13家國有商業(yè)銀行及股份制商業(yè)銀行中,除民生銀行取消了個(gè)貸業(yè)務(wù)外,在套房新房方面,12家銀行都實(shí)行三成付；有7家銀行實(shí)行利率上浮10%,招行、交行、東亞銀行以及光大銀行可實(shí)行低5%的利率,工行實(shí)行利率上浮8%,而浦發(fā)銀行實(shí)行上浮10%、客戶上浮5%的利率政策。

對于“可否實(shí)行基準(zhǔn)利率”,只有中國銀行工作人員回應(yīng)稱:“大面上仍然執(zhí)行的上浮5%,但實(shí)際上我們執(zhí)行的是差異化政策,只要申請者條件較好者,如公務(wù)員、高收入群體等,就可以拿到基準(zhǔn)利率。”

盡管銀行對于套房貸利率的調(diào)整有所保留,但從審批、放貸周期來看,今年初開始提速不少,去年三四季度需要等待1—2個(gè)月的住房貸款,現(xiàn)在基本在1—2周左右就能審批完成。

并不意味著調(diào)控放松

　在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控背景下,套房貸利率的變化也引發(fā)了人們對政策“放松”的遐想。“限購”“限貸”“限價(jià)”的組合拳是否正在出現(xiàn)松動(dòng)呢?

島城某銀行財(cái)富投資顧問張瑋認(rèn)為,年初島城多家銀行個(gè)貸利率的上浮情況有所調(diào)整,其實(shí)是一種業(yè)內(nèi)常態(tài)。“每年年初,各大銀行額度儲備都比較充足,通常都是信貸集中釋放的時(shí)候,房地產(chǎn)貸款無疑也會感受到這種變化。可以說,年初寬松的信貸環(huán)境再次為套房貸利率的放松創(chuàng)造了條件。”

中國發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究所所長謝逸楓表示,套房貸利率的調(diào)整,表明銀行開始回歸差別化的信貸政策,有利于促進(jìn)剛性需求的釋放。在業(yè)內(nèi)人士看來,套房貸利率的回歸,不僅不能視為政策放松的信號,相反還是調(diào)控回歸其出發(fā)點(diǎn)的有益變化。“去年嚴(yán)格的房貸政策有效限制了投資、投機(jī)性的需求,但也不可避免地誤傷了許多剛性購房需求。現(xiàn)在套房貸利率出現(xiàn)松動(dòng),體現(xiàn)了差別化信貸的特點(diǎn),更加符合調(diào)控的精神和方向。”謝逸楓表示。

在調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn),雖然套房貸利率出現(xiàn)了微調(diào),但房地產(chǎn)調(diào)控中針對二套住房信貸的限制政策并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。目前,島城銀行在二套房方面的政策是基本都實(shí)行六成付,利率方面少上浮10%,上浮高的達(dá)到了45%。

利率優(yōu)惠大門

可能再度打開

利率的調(diào)整對于購房者而言是個(gè)不錯(cuò)的消息,不過大多數(shù)剛需認(rèn)為目前的利率依然過高。

　“以貸款60萬元,貸款期限20年、利率上浮5%為例,套房每月需還款4797元,一個(gè)月收入剛剛夠,我們剛需急盼房貸利率進(jìn)一步下調(diào)。”對于關(guān)鑫這樣的購房者來講,目前利率下還貸壓力依然大。

那么,房貸利率會有進(jìn)一步下調(diào)的空間嗎?下調(diào)的趨勢究竟能持續(xù)多久?針對此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào),有不少銀行個(gè)貸告訴記者,對銀行而言,存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后,增加了銀行的可貸資金,有利于增強(qiáng)其放貸能力。對樓市而言,由于商業(yè)銀行對房地產(chǎn)貸款比較謹(jǐn)慎,因此存準(zhǔn)率下調(diào)不會緩解開發(fā)商的資金緊張,但個(gè)人住房貸款可能會有所松動(dòng)。

對此觀點(diǎn),島城資深理財(cái)師馬曉昕比較贊同。他認(rèn)為,目前,銀行只是對套房貸的利率有所松動(dòng),如果接下來存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)下調(diào),那么房貸利率很可能回歸基準(zhǔn)利率。不過從未來利率走勢看,*季度很難有太大的松動(dòng)。

對于九折、八五折甚更優(yōu)惠利率有望“復(fù)出”的消息,業(yè)內(nèi)人士表示,不排除銀行為搶占有限的房貸業(yè)務(wù)增量而再度展開優(yōu)惠大比拼。

“對于房貸這一塊,銀行一直比較認(rèn)可,由于抵押性貸款的安全系數(shù)高,因此給個(gè)人貸款比給中小企業(yè)放款更適當(dāng),這樣銀行的回款率會比較高,呆壞賬會不斷減少。”財(cái)富投資顧問張瑋分析說。

有專家分析認(rèn)為,今年房產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù),預(yù)計(jì)受此影響,房地產(chǎn)交易仍將低迷。在這種情況下,面對有限的市場,手握大筆房貸資金的銀行自然會想方設(shè)法搶業(yè)務(wù),有效的搶占市場的手段當(dāng)然是加大利率優(yōu)惠幅度。因此,套房貸利率有在基準(zhǔn)利率上繼續(xù)放松的可能。（完）